Tout savoir sur la gestion sous mandat
La gestion sous mandat est une pratique courante dans le secteur de l'immobilier.
Elle consiste à confier la gestion d'un bien ou d'un portefeuille de biens immobiliers à un professionnel de ce domaine.
Celui-ci agit alors au nom de son client et gère à sa place les aspects administratifs, techniques et juridiques de la location.
Qu'est-ce que la gestion sous mandat ?
La gestion sous mandat permet à un propriétaire de déléguer la gestion d'une partie ou de la totalité de son portefeuille immobilier à un gestionnaire de patrimoine, un conseiller en placement immobilier, un agent immobilier ou autre professionnel de ce secteur.
Il s'agit d'un contrat écrit qui engage les deux parties. Au sein de celui-ci, le propriétaire est nommé mandant et confie la gestion de ses biens au mandataire qui se porte garant des différentes tâches qu'il accomplira en son nom. Bien sûr, ses missions consistent à gérer les investissements de manière optimale de façon à en tirer le meilleur rendement possible.
Cette méthode permet d'investir dans différents types de biens, quelle que soit leur localisation géographique, sans avoir à prendre en charge tous les aspects techniques et chronophages de la gestion locative.
Quelles sont les dispositions légales en lien avec la gestion sous mandat ?
Durée et résiliation du contrat
Le mandat de gestion locative est établi pour une durée déterminée, clairement mentionnée dans le contrat signé par les deux parties. Elle est généralement d'un an et ne peut pas excéder 30 ans au maximum. Le contrat peut toutefois être tacitement reconduit si une clause prévoit cette disposition. Dans ce cas, une durée doit être fixée au-delà de laquelle le contrat ne pourra plus être renouvelé sans nouvelle action du mandataire et du mandant. Comme tout contrat, le mandat de gestion locative peut être résilié, à condition de respecter le préavis mentionné à sa signature. La plupart du temps, celui-ci est de 3 mois.
Facturation
En ce qui concerne la facturation des prestations, la rémunération du mandataire est réalisée sous forme d'honoraires, auxquels s'ajoute un prix au mètre carré pour l'établissement des états des lieux. Des frais optionnels peuvent également s'additionner à ces coûts.
Engagements des deux parties
Conformément à la loi Hoguet du 2 juillet 1970, seul un professionnel de l'immobilier détenteur de la carte professionnelle gestion immobilière (carte G) délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) est autorisé à proposer un mandat de gestion locative. Elle est notamment accordée aux personnes qui ont suivi une formation en immobilier telle qu'un BTS Professions immobilières. Celle-ci est à renouveler tous les 3 ans et permet au mandant d'être sûr que le professionnel choisi :
- Est un véritable professionnel de l'immobilier et dispose des autorisations pour exercer dans ce milieu
- Peut présenter une garantie financière
- Dispose d'une responsabilité civile professionnelle
La contraction d'un mandat de gestion locative implique bien sûr que le mandataire remplisse les différentes tâches pour lesquelles il est missionné.
Le mandant s'engage, de son côté, à respecter l'expertise du professionnel en tous points.
Quelles missions recouvre le mandat de gestion ?
La signature d'un mandat de gestion locative permet de déléguer au mandataire :
- La recherche de locataires solvables
- L’organisation des visites ainsi que des états des lieux d'entrée et de sortie
- La rédaction et la signature du bail de location
- La perception des loyers et la gestion des impayés
- La perception et le règlement des charges ou des appels de charges du syndic
- Le suivi des contentieux éventuels
- La réalisation des travaux et dépannages d'urgence
- La gestion et la déclaration des sinistres éventuels
- La révision du loyer en fonction de la réalité du marché
- La régularisation des charges locatives en fonction de l'évolution du prix des différents contrats d'énergie, de syndic, de gestion des déchets, etc.
- L’aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers issus des locations gérées
- La réalisation et la présentation d'un bilan des actions menées
Les avantages et inconvénients de la gestion sous mandat
Les avantages
La gestion sous mandat offre plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers, même ceux qui connaissent ce domaine :
- Elle permet de bénéficier de l'expertise, de l'expérience et des connaissances actualisées des professionnels de l'investissement immobilier.
- Elle offre un gain de temps considérable.
- Les personnes responsables de la gestion des biens peuvent proposer des stratégies fiscales intéressantes pour réduire les impôts et ainsi optimiser le rendement locatif.
- Les mandataires possèdent une connaissance approfondie du marché immobilier du secteur géographique visé et peuvent prendre des décisions en conséquence.
- Elle permet d'investir dans divers types de biens et partout dans le monde, puisqu'elle ne demande pas d'avoir de compétences en immobilier ni d'être présent sur place.
- Les gestionnaires peuvent proposer de nouveaux biens intéressants pour enrichir le portefeuille immobilier de leur client.
Les inconvénients
Malgré ses nombreux avantages, la gestion sous mandat peut présenter quelques inconvénients :
- Les frais de gestion réduisent le rendement locatif du bien et peuvent s'avérer élevés. Elle n'est donc rentable que pour les biens ou portefeuilles de bien à haut rendement.
- Certaines prestations sont facturées en supplément de la gestion locative à proprement parler. Par exemple, la remise des clés aux différents locataires dans le cadre d'une location saisonnière ou de courte durée.
- Les investisseurs qui ne gardent pas toujours un œil sur leurs affaires auront peut-être du mal à savoir où en est la gestion de leur bien et à comprendre certaines décisions du mandataire.
En résumé, la gestion sous mandat est intéressante pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent profiter de revenus fonciers issus de la location sans avoir à gérer eux-mêmes les démarches en lien avec celle-ci. Elle offre de nombreux avantages et permet de bénéficier de l'expertise solide des acteurs du marché.
