Immobilier en Afrique : comprendre, investir, construire
Dans le cadre du programme ESG Guest, les étudiants de l’ESG Immobilier ont assisté à une conférence animée par Aurélien Logeais, consacrée à l’immobilier commercial et aux opportunités d’investissement en Afrique. À travers son parcours et de nombreux cas concrets, il a partagé une vision stratégique de la création de valeur immobilière, en mettant en lumière les spécificités des marchés africains et les clés pour réussir dans un environnement à fort potentiel.
Un parcours atypique au service de l’immobilier commercial
Diplômé en tant qu’éducateur spécialisé, Aurélien Logeais débute pourtant sa carrière dans la promotion immobilière de logements neufs, avant de s’orienter vers un secteur alors peu connu : l’immobilier commercial. Il rejoint le groupe Intermarché en tant que prospecteur foncier dans le sud-est de la France, avec pour mission de rechercher des terrains destinés à l’implantation de magasins.
Pendant plus de 12 ans, il gravit les échelons jusqu’à devenir manager d’équipes d’expansion, puis participe à la création d’une équipe dédiée au développement de petits immeubles en centres-villes parisiens. Une stratégie qui permet à l’enseigne de s’implanter durablement dans des zones urbaines denses, en lien étroit avec les collectivités locales.
Immobilier commercial : un levier stratégique de création de valeur
Au cœur de la conférence, une idée forte : l’immobilier commercial est un véritable outil de création de valeur, bien au-delà de la simple construction. Contrairement à l’immobilier résidentiel, dont la valorisation repose principalement sur le prix du marché au mètre carré, l’immobilier d’entreprise dépend étroitement de la performance de l’exploitant.
Un même local peut ainsi avoir des valeurs très différentes selon qu’il accueille une banque, une pharmacie ou un commerce de proximité. Le chiffre d’affaires, la croissance, la zone de chalandise, la concurrence ou encore la capacité de stationnement deviennent alors des critères déterminants.
Aurélien Logeais a notamment insisté sur un point clé : le parking est un facteur de performance commerciale. Plus l’accès est simple, plus le commerce génère du chiffre d’affaires, et plus il est en mesure de supporter un loyer élevé, augmentant mécaniquement la valeur du bien.
Créer de la valeur sans investir : l’exemple Auchan
Lors de son passage chez Auchan, Aurélien Logeais est confronté à un paradoxe : un patrimoine immobilier important, mais peu de liquidités disponibles. La solution ? Repenser la structuration immobilière.
En créant une entité dédiée à l’immobilier, les magasins deviennent locataires de leurs propres murs. Les loyers versés génèrent alors de la valeur financière, valorisable et cessible. Autre levier : l’optimisation des surfaces. Réduction des zones de vente surdimensionnées, location d’espaces inutilisés à d’autres activités (salles d’escalade, padel, antennes télécoms sur les toits), permettant de transformer un loyer unique en plusieurs sources de revenus.
Focus Afrique : un continent à fort potentiel immobilier
Une large partie de la conférence était consacrée aux opportunités immobilières en Afrique, avec un panorama de trois grandes zones :
- Afrique centrale – Kinshasa (République démocratique du Congo)
Mégapole de près de 20 millions d’habitants, Kinshasa s’est développée avec des infrastructures largement sous-dimensionnées au regard de sa croissance démographique. Le marché immobilier y est cher et parfois spéculatif, avec des loyers élevés pouvant offrir de belles perspectives de rentabilité.
Ce potentiel s’accompagne toutefois d’un risque d’instabilité politique, comme dans de nombreux pays du continent, à intégrer dans toute stratégie d’investissement. À long terme, la RDC bénéficie néanmoins d’un fort potentiel de croissance, soutenu par la présence de ressources naturelles parmi les plus importantes d’Afrique, faisant du pays l’un des marchés les plus prometteurs du continent.
- Afrique de l’Ouest – Côte d’Ivoire
Abidjan s’impose comme la capitale économique la plus mature d’Afrique francophone, avec des infrastructures solides, un marché immobilier structuré et une croissance continue. Le pays connaît depuis 15 à 20 ans l’un des développements les plus soutenus du continent.
À moyen terme, des pays comme le Bénin, le Togo ou la Guinée présentent également des perspectives intéressantes, notamment dans les secteurs résidentiel, commercial et touristique.
- Afrique de l’Ouest – Sénégal
Le Sénégal se distingue comme un marché développé et mature, porté par une stabilité politique relative et une forte attractivité touristique. Dakar concentre une demande soutenue en immobilier résidentiel, tertiaire et commercial, faisant du pays une destination de plus en plus prisée par les investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rendement et sécurité.
- Maghreb – Maroc
Le marché marocain présente plusieurs dynamiques complémentaires. Marrakech, véritable marque internationale du tourisme, connaît un fort développement, notamment sur le segment des villas et des riads, avec une hausse significative des prix ces dernières années.
Casablanca s’est imposée en vingt ans comme le poumon économique du pays, tandis que Rabat, capitale administrative, bénéficie d’une dynamique nouvelle portée par de grands événements internationaux. Des marchés attractifs, à analyser toutefois avec prudence face à l’augmentation rapide de l’offre immobilière dans certaines zones.
Les conseils clés aux étudiants de l’ESG Immobilier
Pour conclure, Aurélien Logeais a livré plusieurs conseils essentiels aux étudiants souhaitant réussir dans l’immobilier, en France comme à l’international :
- Être curieux et s’intéresser en profondeur aux marchés
- Aller au-delà du simple rôle d’investisseur
- Savoir utiliser intelligemment sa capacité d’endettement
- Se projeter dans une logique d’achat à long terme
- Voyager, observer et comprendre les réalités du terrain
- En Afrique, accepter un risque plus élevé pour un potentiel de rendement supérieur
Une conférence inspirante, qui illustre parfaitement la diversité des carrières possibles dans l’immobilier et l’importance d’une vision stratégique, globale et audacieuse, des valeurs pleinement portées par l’ESG Immobilier.